Transferring Real Property to Fund a Revocable Living Trust

Real Estate in Trust

If you have a revocable living trust is your home titled in the name of the trust, please comment below and let's see what we get. One of the biggest mistakes folks, folks make after setting up a revocable living trust is not funding their trust.

Folks are always coming into our office, and wanting to update their trust, and so when they come in, we have a discussion, just as if they had no estate planning at all. I wanna know where they're coming from. I wanna know why they're coming into our office. I want it to be just like they're coming into our office for the first time.

Now, the reason I want to have that kind of conversation is to learn what they are really wanting to accomplish. I want to know their estate planning goals. I would say that over 50% of the time during those conversations, I learned that little if any of their assets are actually in their revocable living trust.

They have essentially failed to fund their trust.

That means they have spent thousands of dollars, for a document that is really just collecting dust, and is going to do very little to assist in protecting them during incapacity, and their family after their death.

Because they have failed to properly fund their trust, I've talked about what it means to fund the trust in other videos on our YouTube channel. But basically, it means changing the ownership of an asset, from your name to the name of the trust, to the name of your trust.

The revocable trust, living trust, technically will own the asset, but since you are the trustee, you still control the assets. Examples might be a bank account, real property, your house and any real estate that you own.

For most people, one of their biggest assets is their home, and for some reason, it is also the number one asset overall that we see in our office, that folks don't put into their trust. Some of the reasons this happens is that folks will try and create a trust on their own, by using a downloaded trust off of the internet.

Another reason is that, they did go to a proper estate planning attorney, who put their home at the time into their revocable living trust. Then what happens is those folks sell their home, and they don't put the new home into their trust.

We have seen this happen a few, well, probably several times in the last several years. We had a daughter come in after her father had passed away. The father had created a revocable living trust, and he had done a fantastic job of putting everything into his trust, except for his house.

Failure to Fund Revocable Trust

When he first created his trust 10-years ago, the home he owned at the time, was properly titled in the name of his revocable living trust. However, he decided to downsize from a 4000 square foot home, to a much smaller one. He purchased a really nice little cottage home.

For whatever reason, he did not call his estate planning attorney or inform the title company, and this really nice, little cottage home was titled in his personal name, and not the name of his trust. So we had to go through probate for that one asset. It cost the estate thousands of dollars.

To do this, we used his pour-over wills, which I talked about in this video up here, to put the home back into his trust, and then distribute it according to the terms of the trust. Again, it was an unnecessary exercise, costing thousands of dollars, if the house had just been titled correctly in the beginning.

That is why I like to meet with my estate planning clients, anytime there's a change in their financial or their personal life. So the way we transfer real property, your home into trust is by preparing a deed.

This can usually be done with a quick claim deed, transferring the house from the owner's name, your name, your personal name, to the name of your revocable living trust.

For example, let's say Jim and Sophia are married, and own their home together. They come to the Cortes Law Firm, and we draft a revocable living trust centered estate plan for them.

Quit Claim Deed to Trust

We would also prepare a deed, transferring that home, from Jim and Sophia as a married couple, to the Jim and Sophia Revocable Living Trust, dated February 4th, 2020 or whatever date they actually sign the documents.

This transfer can also be done with a warranty deed, sometimes people might want to make certain that their title is clean, and we'll use a title company to transfer the property to the Jim and Sophia Revocable Living Trust, dated February 4th, 2020.

There are a few things you need to be aware of regarding transferring real estate, into your revocable living trust. First, if there is a mortgage on the home, then it might be a good idea to check the mortgage language to make certain there is not a weird due-on-sale clause, that would be triggered if the property is transferred into your trust. These clauses rarely apply to Trust because of a court decision, but it is something that should be considered, usually mortgage companies just wanna get paid.

The next item is homeowners insurance. This is usually not a big deal, but it does require a call to your insurance agent to make certain that both you, and the trust are covered by the policy.

The third item, the third item to consider is if the property has some sort of real estate exemption. Again, this is usually not a problem if the deed is recorded correctly, with a memorandum of trust or a certificate of trust.

But here again is worth calling your taxing authority, to make certain the exemption is not lost in the transfer. If you go to an estate planning attorney like me, they should make certain your home is properly titled in the name of your trust. Then, anytime something changes, either in your personal life or your financial life, you should check with your estate planning attorney to see if that affects your revocable living trust.

Remember, a revocable Living Trust, is a living document that needs to grow with you. 

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- Hola a todos. Y bienvenidos a nuestro canal, en donde hablamos sobre planificación patrimonial y temas de legitimación. Hoy hablaremos sobre transferir bienes inmuebles o propiedades a su fideicomiso vitalicio revocable . Nuestro video con la mayor cantidad de audiencia es "Cómo transferir activos a su fideicomiso". Hoy comenzaremos una miniserie llamada "Cómo transferir tipos de activos específicos a su fideicomiso". Me interesa saber, si tienen un FVR, ¿su casa está escriturada a nombre del fideicomiso? Por favor, comenten abajo y veremos qué nos dicen. Uno de los errores más grandes que se cometen tras crear un FVR es no financiar el fideicomiso. La gente siempre viene a nuestra oficina y quiere actualizar su fideicomiso. Y cuando llegan, tenemos un debate porque no tienen ninguna planificación patrimonial. Quiero saber de dónde vienen y por qué vienen a nuestra oficina. Y quiero que se sientan cómodos viniendo a nuestra oficina por primera vez. Y quiero tener esa conversación para saber qué quieren lograr realmente, quiero conocer sus objetivos de planificación patrimonial. Diría que en más del 50% de esas conversaciones me entero que pocos o ninguno de sus activos están en su FVR porque jamás han financiado su fideicomiso. Es decir, han gastado cientos de dólares en un documento que solo está juntando polvo y que de poco los ayudará contra una discapacidad y la muerte de un familiar. Todo porque nunca han financiado debidamente su fideicomiso. Ya mencioné qué significa financiar un fideicomiso en este video. Pero básicamente significa cambiar la posesión de un activo de su nombre al nombre de su fideicomiso. Técnicamente, el FVR será dueño del activo, pero como ustedes son el fiduciario, aún controlan los activos. Algunos ejemplos pueden ser una cuenta bancaria, de lo cual hablaremos en el próximo video, o de lo que hablamos hoy, los bienes inmuebles, su casa o cualquier propiedad que posean. Para la mayoría, su mayor activo es su casa. Y por algún motivo, es el activo más común que vemos en la oficina que no ponen en su fideicomiso. Uno de los motivos por lo que esto sucede es que la gente intenta crear un fideicomiso por su cuenta usando un fideicomiso descargado de Internet. Otro motivo es que sí fueron con un abogado en planificación de patrimonio que colocó su casa en su FVR en su momento. Pero luego, vendieron la casa y no colocaron la casa nueva en su fideicomiso. Hemos visto ocurrir esto varias veces en los últimos años. Una hija vino después del fallecimiento de su padre, quien había creado un FVR y había hecho un trabajo fantástico colocando todo en el fideicomiso, excepto la casa. Diez años atrás, cuando había creado el fideicomiso, la casa que entonces poseía estaba debidamente escriturada a nombre su FVR. Sin embargo, decidió pasar de una casa de 372 m2 a una casa más pequeña y compró una bonita cabañita. Por algún motivo desconocido, no llamó a su abogado ni le avisó a compañía de títulos. Y esta cabañita hermosa estaba escriturada a su nombre y no al de su fideicomiso. Así, fue necesario legitimar ese activo, lo cual costó cientos de dólares. Usamos su testamento complementario, del cual hablé en este video, para volver a colocar la casa en su fideicomiso y luego distribuirla según los términos del fideicomiso. Fue algo innecesario que habría ahorrado cientos de dólares si la casa hubiera estado escriturada debidamente desde el principio. Por eso me gusta reunirme con mis clientes de planificación patrimonial siempre que haya un cambio en su vida financiera. o personal. Transferimos bienes inmuebles, o su casa al fideicomiso preparando una escritura. Puede hacerse con una escritura de traspaso de finiquito: se transfiere la casa del nombre del propietario, su nombre personal, al nombre de su FVR. Por ejemplo, digamos que Jim y Sophia están casados y ambos son dueños de la casa. Vienen a "Cortes Law Firm" y bosquejamos un plan de patrimonio centrado en un FVR. También prepararemos una escritura para transferir esa casa de Jim y Sophia como matrimonio al FVR de Jim y Sophia, al 4 de febrero del 2020 o en la fecha en que firmen los documentos. Esto también puede hacerse con una escritura de garantía. A veces, la gente quiere asegurarse de que su título está limpio. Así, usamos un compañía de títulos para transferir la propiedad al FVR de Jim y Sophia, al 4 de febrero del 2020. Esto ocurre pocas veces y a veces depende de la situación, pero siempre es una opción para garantizar que el cliente tenga un título limpio. Deben ser conscientes de algunas cosas sobre la transferencia de bienes inmuebles a su FVR. Primero, si su casa está hipotecada, podría ser una buena idea ver qué dice la hipoteca para asegurarse de que no haya una cláusula rara de pagadero a la vista que se activará si la propiedad es transferida a su fideicomiso. Estas cláusulas rara vez aplican a la gente y su FVR, pero es algo que debería considerarse porque las compañías hipotecarias quieren cobrar. El próximo elemento es seguro para propietarios. Esto no suele ser un gran problema, pero sí requiere llamar a su asegurador para asegurarse de que ustedes y el fideicomiso están cubiertos por la política. El tercer elemento a considerar es si la propiedad tiene alguna exención de bienes inmuebles. Repito: esto no suele ser un problema si la escritura está registrada correctamente con un memo o certificado del fideicomiso. Pero vale la pena llamar a su autoridad impositiva para asegurarse de que la exención no se haya perdido en la transferencia. Si hablan con un abogado en planificación patrimonial como yo, deberíamos asegurarnos de que su casa esté debidamente escriturada a nombre de su fideicomiso. Luego, cuando algo cambie, en su vida personal o financiera, deberían hablar con su abogado en planificación patrimonial para ver si eso afecta a su FVR. Recuerden: un FVR es un documento en vida que debe crecer con ustedes. Bueno, eso es todo por hoy. Si les gustó, por favor, megusteen este video. Y si es su primera vez, suscríbanse al canal para recibir notificaciones de nuestro próximo video: "Cómo transferir cuentas bancarias a su FVR". Gracias por haber mirado. ¡Que tengan un excelente día y, como siempre, una excelente semana! Nos vemos la próxima.